其他回答

• C同學
  房地產企業如何進行土地增值稅清算？
  • 陳老師
    你好！（一）納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算： 1：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； 2：整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；　 3：直接轉讓土地使用權的。 （二） 同時，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； 2:取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3:納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的,應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算； 4:省（直轄市）稅務機關規定的其他情況. 流程： 1、當項目符合清算條件時，向稅局申請清算。 2、先做一個測算。 3、找一家稅務師事務所幫忙出鑒證報告和申報表。這里找的稅務師事務所的工作人員第一開始會按照比較嚴格的標準來給出底稿，要有足夠的準備，得有好幾個回合的溝通，達到要的標準又不觸犯發售法規的情況下，同意讓稅務師事務所出報告，最好找兩家以上的稅務師事務所出鑒證。 4、出來鑒證之后，去稅務局交相關資料。 5、稅局會組織清算小組，會有好幾個人，等他們人員都到齊了開始審核，中間會有很多的地方需要溝通的。 6、他們審核完畢，認了申報的數據或者認了他們清算出來的數據。 7、通知你交稅，會下個通知單，15日之內把稅交了就算結束了。
• Y同學
  房產企業何時進行土地增值稅清算
  • L老師
    符合下列情形之一就要進行清算：
    1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的
    2、整體轉讓為竣工決算房地產開發項目的
    直接轉讓土地使用權的
• 蘇同學
  土地增值稅清算實務操作（如何進行土地增值稅清
  • 羅老師
    土地增值稅清算的條件：
    1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
    2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
    3、直接轉讓土地使用權的。
    清算流程：
    一、取得土地使用權所支付金額的分配
    二、房地產開發成本的分配
    1、分期開發的，如果各期完工情況不同，應按建筑面積法對各期開發成本進行分攤
    2、在同一期開發成本中，應按層高系數法對不同類型的房屋進行開發成本的分配
    三、開發費用的分配
    財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。
    四、與轉讓房地產有關的稅金的分配
    房地產企業在轉讓房產時繳納的印花稅因列入管理費用中，故不允許單獨再進行扣除。允許扣除的只有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。地方教育費附加能否在此項扣除，具體要看當地稅務機關的規定。核定允許扣除的與轉讓房地產有關的稅金金額，按轉讓不同類型房地產收入與稅金配比原則進行分配。
    五、財政部規定的加計20%扣除數的分配
    根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]第6號)第七條第(六)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除。即加計扣除數=(土地款+開發成本)×20%。計算出加計扣除數后也按照層高系數法對已售的不同類型的房屋進行分攤。
    六、匯總不同類型房屋的扣除項目金額
    1、普通住宅扣除項目金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除。
    2、非普通住宅扣除項目金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除。
    3、商用房扣除項目金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除
    七、計算不同類型房屋的增值額
    1、普通住宅增值額=普通住宅銷售收入-普通住宅扣除金額。
    2、非普通住宅增值額=非普通住宅銷售收入-非普通住宅扣除金額。
    3、商鋪增值額=商鋪銷售收入-商鋪扣除金額。
    八、計算不同類型房屋的增值率
    1、普通住宅增值率=普通住宅增值額/普通住宅扣除金額。
    2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值額/非普通住宅扣除金額。
    3、商鋪住宅增值率=商鋪增值額/商鋪扣除金額。
    九、查找土地增值稅稅率
    納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
    十、計算土地增值稅
    土地增值稅稅額=增值額×使用稅率-扣除金額×速算扣除數