其他回答

• 黃同學
  房產價值應不應該包括占用土地的價值？
  • 邵老師
    現行企業會計制度規定：企業進行房地產開發時，應將相關的土地使用權予以結轉；結轉時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產開發成本。該項規定不區分房地產開發企業和非房地產開發企業。而將于07年1月1日起實施的新企業會計準則明確規定：企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產。土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑物時，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。即企業購買或自行開發的房地產成本不包括其土地使用權。此項規定可能會降低企業的房產稅支出。
    　　稅法規定：房產稅的計稅依據是房產的計稅價值（指自用房產）或房產的租金收入（指出租的房產）。
    　　在上海國家會計學院舉辦的新企業會計準則體系培訓班的講解中，財政部會計司制度二處處長狄愷明確表示：“新企業會計準則規定：土地使用權與地上建筑物分別入帳。對于從價計征的房產稅則依據企業房產賬面原值來繳納，那么土地使用權的單獨核算將減少企業的房產稅支出。經協商，國家稅務總局也認可依照不包括土地使用權價值的房產賬面原值來計算征收房產稅。”
    　　但房產稅稅負可以減少僅限于企業自用房產，且土地使用權與地上房產價值分開核算的情況。因為《企業會計準則應用指南（征求意見稿）》（以下簡稱《指南》）還規定：房地產開發企業取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權計入所建造的房屋建筑物成本。企業外購的房屋建筑物支付的價款無法在地上建筑物與土地使用權之間分配的，應當將土地使用權記入固定資產成本。《指南》還規定：對于企業改變使用權的用途，將其作為用于出租或增值目的時，應將其帳面價值轉為投資性房地產。財政部相關準則培訓人員表示：附著地上建筑物的土地使用權不可能單獨出租，其租金收入應包括在房地產出租價款當中，那么對于企業出租的房產則并未減少其從租計征的房產稅支出。
• 冬同學
  從價計征房產的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括取得的土地使用
  • 董老師

       將地價計入房產原值征收房產稅如何理解財稅[2010]121號文明確規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價、包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等，宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

    
    

        比如：花1000萬買了塊地，花1000萬蓋房子，房子完工前又花300萬有關的費用等。雖然蓋房子花了1000萬，但是計算房產稅的房產原值就應該是2300萬，不能算成1000萬或者1300萬。

• h同學
  老師，銷售環節，房地產開發企業轉讓房地產的稅金，為什么不包括印花稅，只包括城建稅和教育費附加，而非房地產開發企業包含了印花稅，城建稅和教育費附加
  • E老師
    你好，房產企業的印花稅是做為開發費用扣除的，所以不再做為轉讓環節的稅金扣除了
  • h同學
    那這個城建稅和教育費附加是哪里來的?增值稅都還沒算出來呢?
  • E老師
    你好，增值稅是算出來的；是土地增值稅沒有算出來，知道售價就能算出增值稅的。
  • h同學
    增值稅和土地增值稅不是用一個東西嗎
  • E老師
    多打了個“用”字
  • h同學
    你好，不是的，是兩個不同的稅種；