近期，北京市地稅局第四稽查局對N房地產開發公司實施稅收檢查，查實N房地產公司檢查期內對已竣工備案的Z小區房地產項目，未進行所得稅竣工結算，存在項目成本核算時間劃分不明、已竣工銷售房產多計成本等問題，少繳企業所得稅。針對企業的違法事實，該局對其做出補繳企業所得稅5044萬元，加收滯納金1227萬元的處理決定。
項目分析 房企涉稅疑點突出
不久前，按照專項檢查計劃，北京市地稅局第四稽查局檢查人員對N房地產公司2012年～2013年的納稅情況實施稅收檢查。
N房地產公司成立于2001年3月29日，性質為其他有限責任公司，注冊資金3000萬元，經營范圍為房地產開發、銷售、物業管理和家居裝飾等。
N房地產公司開發的Z小區項目2008年9月取得建設部門立項核準批復，項目包括住宅、商業、地下車庫和配套公建等，分北區和南區兩部分。檢查人員查前通過查詢建委網站得知，Z小區項目北區和南區的大部分住宅的竣工證明材料已分別于2011年12月、2013年10月報送建設部門備案。該公司對外銷售信息顯示，企業2012年～2013年期間對外銷售該項目部分住宅，但檢查人員查詢該公司歷年企業所得稅申報情況發現，N房地產公司雖然北區、南區大部分住宅已完工并報建設部門備案，但卻一直未進行企業所得稅完工清算。
綜合查前外部信息了解和企業涉稅數據分析過程中發現的疑點，檢查人員認為，N房地產公司存在推遲完工清算時間，將應分期結轉的成本一次性結轉，以少繳企業所得稅嫌疑，決定實地調閱核查N房地產公司賬簿，對該公司檢查年度已完工開發產品進行企業所得稅匯算清繳，查清該企業是否存在多列成本，少繳企業所得稅問題。
成本劃分 期間成本多列2億元
在對企業進行現場核查時，當檢查人員詢問Z小區項目部分住宅已竣工備案，為何企業不進行完工項目所得稅匯算清繳時，該公司財務人員稱，因Z小區項目還未全部銷售完畢，項目很多建設和銷售成本尚未計入項目內 ，因此企業準備等項目成本全部計算完成后，再進行項目所得稅清算。
對此，檢查人員向企業財務人員明確表示，N房地產公司這樣核算不對。國稅發〔2009〕31號文件明確規定，如果房地產開發企業開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案，應視同已經完工，需進行已完工產品企業所得稅匯算清繳。企業開發的Z小區項目2013年既然已有大部分北區和南區住宅竣工備案，就必須按照法規進行所得稅匯算清繳。
檢查人員在核實N房地產公司項目開發成本資料數據的過程中，發現該公司賬目中有大量2014年后發生的建筑安裝工程費發票，涉及金額5600多萬元。同時，檢查人員還發現企業將2014年后發生的“土地征用及拆遷補償費”1.44億元，也列入了2013年竣工項目的成本中。
對此，該公司財務負責人解釋稱，Z小區項目是N房地產公司近年來開發的唯一一個房地產項目，企業認為只要與Z小區項目相關的成本，都可以計入開發成本，并在稅前扣除。只要合情理，即使沒有取得合法憑據的成本費用項目，也應該可以做相應的扣除。
對此，檢查人員向企業人員表示，國稅發〔2009〕31號文件第三十四條明確規定：“企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應該取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。”同時，按照規定，2013年企業已竣工報備項目的成本列支計算截至時點應為2013年12月31日，此時點之后發生的成本費用，應在取得合法憑據后，結合Z項目后期施工房屋的完工進度、銷售進度，在當年核算時按照收入與成本相配比的原則，逐步結轉并在當期進行所得稅稅前扣除。因此，企業將2014年度發生的建筑安裝工程費，及“土地征用及拆遷補償費”計入2013年已竣工項目成本的做法是錯誤的。
經過檢查人員的稅法宣傳和輔導，該公司最終認可了稅務機關的意見。
支出核定 虛列2000萬無關成本
發現企業竣工備案房產計稅支出的劃分存在問題后，檢查人員并未放松對N房產公司檢查年度成本的核查工作，重點對企業開發成本會計科目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費等六項成本項目以及相關期間費用進行檢查，通過對Z項目建設的建筑安裝施工合同、工程概預算和決算報告、收支憑證、票據、銀行付款憑單等資料逐一進行審核，核查賬目中的票據憑證是否與其業務相關、成本費用列支項目是否真實，以及相關資金是否實際支付給供貨方或提供勞務方等。
檢查人員發現，N房地產公司賬目中列支的2240萬元開發成本在業務相關性和憑證真實性等方面存在問題：經核查，企業從建材市場取得的沙石料等成本發票為假發票，涉及開票金額70余萬元；賬簿中金額為108萬元的前期工程費、200萬元的開發間接費，以及總計1862萬元的建筑安裝工程費，經查證與N房地產公司開發的Z小區項目無關。按照稅法規定，以上幾筆共計2240萬元的成本費用不應在稅前列支扣除。
在對檢查年度Z小區項目完工產品開發成本進行仔細審核后，檢查人員核實其賬目中計算的開發成本共計9.7億多元，剔除不允許扣除的開發成本2240萬元，最終核定檢查期間完工項目的計稅成本為9.5億元。
此外，檢查人員還發現，N房地產公司在Z小區項目完工產品開發成本核算時，未遵照國稅發〔2009〕31號文件第二十九條規定，對9.5億元開發成本費用按照能否區分使用方向、確認最終使用對象等標準，進行直接成本和共同成本劃分。未劃分確認成本性質和金額會直接影響檢查期內已完工項目公共配套設施費等成本費用的歸集和分配的計算比例，進而對企業應繳納的所得稅款計算產生較大影響，可能會涉及幾十萬元，甚至上百萬元的稅款征收問題。
檢查人員向N房產開發公司人員詳細解讀了相關稅法條款，并講明不進行成本性質劃分的利害，企業財務人員接受檢查人員的意見，在檢查人員的指導下，對檢查期間Z小區項目完工產品的直接成本和共同成本進行了歸集和區分，最終確定直接成本為3.5億元，共同成本為6億元。
經過對N房地產公司檢查年度Z小區項目完工產品開發成本的逐項復核，剔除該公司檢查年度竣工項目中多計的2億元開發費用，以及2240萬元與項目無關的開發成本，確定計稅直接成本和間接成本后，經過測算，檢查人員確定了N房地產公司檢查年度Z小區項目“可售面積單位計稅成本”和“已銷開發產品的計稅成本”，由此計算并最終確定，N房地產公司檢查年度應補繳企業所得稅5044萬元。
面對檢查人員提供的翔實數據和充分的稅法依據，N房地產公司負責人最終承認了通過推遲完工清算時間、違法列支成本，在檢查年度少繳納企業所得稅的違法事實，北京市地稅局第四稽查局依法向企業追繳了稅款并加收了滯納金。
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