企業房地產開發經營業務是指包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品的一系列經營活動。
房地產開發特定事項的稅務如何處理？
企業以本企業為主體聯合其他主體合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定處理：
1.合作建房、合作分房，首次分配開發產品時
如該項目已結算計稅成本，則分配給投資方開發產品的計稅成本與投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；
如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行稅務處理。
2.合作建房、合作分錢
該項目形成的營業利潤額先申報繳納企業所得稅（先）；
投資方取得營業利潤視同股息、紅利進行稅務處理（后）。
3.投地建房、合作分房
首次取得開發產品時，分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項業務進行所得稅處理，并按取得的開發產品公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
4.土增稅清算涉及企業所得稅退稅
（1）企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續開發項目的，該虧損應按照稅法規定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補；
（2）企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損，且沒有后續開發項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發各年度多繳企業所得稅稅款，并申請退稅。
房地產開發退稅如何計算？
1.分攤：該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤，具體按以下公式計算：
各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）
公式中的銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。
2.算差額：當年應補充扣除的土地增值稅=該項目開發各年度應分攤的土地增值稅-該年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅
企業應調整當年度的應納稅所得額，并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款；
當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。
3.按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，相應年度應納稅所得額為正數的，應按規定計算繳納企業所得稅。
4.企業按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅；超過部分作為項目清算年度產生的虧損，向以后年度結轉。
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