1970年，美國政府國民抵押協會首次發行房貸轉付證券，完成了首筆資產證券化交易，此后，資產證券化逐漸成為一種被廣泛采用的金融創新工具而迅猛發展。資產證券化被廣泛定位一個過程，通過這個過程將具有共同特征的貸款、租約、應收賬款等不流動的資產包裝成為可以市場化的、具有投資特征的帶息證券。
 
作為近半個世紀以來最重要的的金融創新和金融工具，在金融市場中發揮了巨大的優勢。近年來，中國房地產行業的發展突飛猛進，取得了令人矚目的成績，不過，今天的房地產行業已經進入到“薄利時代”。一幢新房要賣很久才能收回成本，還完銀行貸款，幾乎沒有盈利，這讓房地產企業將目光望向房地產資產證券化，也就是將房地產投資轉化成有價證券。
 當房地產碰到金融創新，會撞出怎樣的火花？
 
中國房地產的現狀是極大的存貨和吃緊的資金鏈，政策壓縮以后，房屋銷售水量斷崖式下跌。房地產行業流動性缺失，金融創新便成了必然趨勢。房地產與金融本就有著唇齒相依的關系，資產證券化被房企認為合適最重要的融資途徑。
 
現階段，銀行正在收緊貸款，房企從銀行貸款買地建房，然后慢慢還款的模式已經不可行，而房企仍然需要資金開啟新項目，融資，尤其是低成本融資成為房企的頭等大事。再者，房企存貨巨大，無論是地皮還是建好的房子，需要很長一段時間才能消化，等到賣完房子再去投資建設新項目，要等到猴年馬月了。
 
房地產資產證券化對于房地產企業就顯得非常重要了。通過房地產資產證券化，能夠盤活一個企業的資產，使用現有資產進行融資，補充資金，發展項目，從而帶動整個房地產行業，甚至金融行業的快速進步，所以，房地產企業要走資產證券化的路。
 國外房地產資產證券化發展的態勢
 
房地產資產證券化最直接的效應就是提高了資產的流動性和降低了融資成本。80年代的美國，為了提高銀行資本充足率，大量出售貸款等金融資產，然后發展到包括房地產在內的多種資產。目前，資產證券化市場已經成為美國第二大債券市場。在歐洲，房地產資產債券化也在高度發展。可以說，世界上發達國家和發展中國家都在積極推進本國的房地產資產證券化。
 房地產資產證券化在中國的趨勢和融資創新的要求
 
2014年，國內[*{5}*]REITs“中信啟航專項資產管理計劃”在深交所掛牌轉讓，預示著國內房地產證券化進入到新階段，房地產融資有了新工具。
 
REITs，即不動產投資信托，是一種類似于封閉式共同基金，但投資標的物為不動產的投資工具
2015年，萬科、萬達兩家國內大型房地產企業開始試水REITs，這一舉動意味著經過證券化，大眾都可以購買投資，融資速度快，成本低。國內其他大型地產公司如華潤置地、恒大等房企，都有房地產證券化的打算。
 
隨著樓市政策的日趨嚴格，不少想要投資房地產的老百姓已經失去了買房投資的可能，轉而關注到房地產證券化，投資REITs逐漸升溫。與中國房地產的發展行情相比，房地產證券化當量還很小，差距較大，意味著房地產證券化在國內的巨大前景。
 房地產資產證券化的難點
 
中國房地產資產證券化起步較晚，在發展過程中存在一些特有的困難。首先是一級市場不發達，房地產抵押貸款雖然已經成為常態，但是規模有限，影響到證券組合的結構設計。其次是中介服務機構服務水平優待提高。資產證券化是一項對專業素質要求較高的業務，涉及到的交易多而雜，大多數在投資中介業務處理水平參差不齊，與國際平均水平還有較大差距，最后是相關法律法規不健全，很多操作沒有法律保障。
 
房地產金融創新未來還有很多路要走，無論是法律法規層面，還是金融產品更新層面，降低融資成本和提高融資效率已經成為房地產企業的共識，未來，房地產資產證券化將會越來越成熟，發揮更大的作用。▎本文作者M先生，來源高頓網校。原創文章，歡迎分享，若需引用或轉載請注明來源高頓網校。更多內容請關注微信號“高頓網校”(gaoduneclass)，滿滿的會計實務干貨，免費網課隨心聽。