其他回答

• 棋同學
  2.先抵押，后租賃的，抵押權實現后，不適用“買賣不破租賃”規則。
  • 王老師
    先抵押，后租賃的，抵押權實現后，不適用“買賣不破租賃”規則。這句話是對的。
    
    法律依據：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條　抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
• 豆同學
  不動產先租賃后抵押，抵押權人是否有權收租？
  • 王老師
    《物權法》第一百九十七條：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。
    
    除上述規定之外，如果當事人之間沒有約定抵押權人可以收取租金的，則不能收取。
    供參考。
• 菁同學
  法律怎樣規制先抵押后租賃
  • 姚老師
    我國法律有買賣不破租的規定，但抵押與買賣不同。
    　　如果出租在前，抵押在后，則抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效，這時，抵押不破除租賃。反之，如果抵押在前，出租在后，則抵押可破除租賃，即抵押權人在實現抵押權后，有權解除租賃關系。抵押權是抵押權人直接對物享有的權利，可以對抗物的所有人及第三人，因此，抵押權是一種物權，而租賃關系中承租人的承租權是基于租賃合同而形成的一種債權。
    　　對此，最高法院專門作出了司法解釋，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第65條規定：抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效；第66條規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
• 風同學
  設有抵押權的房屋是否適用買賣不破租賃原則
  • 老師
    “買賣不破租賃”原則，是指在租賃關系存續期間，租賃物被讓與或設定物權的，承租人對取得租賃物所有權或他物權的人，可以主張租賃權。對房屋租賃合同而言，房屋所有權人在租賃期內將租賃房屋的所有權讓與給第三人時，房屋所有權的變動，不影響租賃合同的效力，租賃合同部當然終止，受讓人應繼續履行原合同的權利義務，即新房主自然成為新的出租人，繼續原出租人的權利和義務。 而當抵押權人對設定抵押的租賃房屋實現抵押權時，承租人能否適用“買賣不破租賃“原則，應區分情況處理。如果租賃合同先于抵押權的設定，抵押權實現后，適用買賣不破租賃原則，租賃合同繼續有效。如果抵押權先于租賃合同成立，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力，此時買賣擊破租賃。因為，若抵押權先于租賃合同成立，而抵押是需要辦理抵押登記的，登記本身具有公示效力。承租人可以從抵押財產登記中查明租賃財產的物上負擔情況，既然明知承租的財產有其他物權，就應當承擔因實現抵押權帶來的風險。否則，財產抵押后，抵押權的效力就變得不確定，從而失去設立的意義。 所以，一方面，在設定財產抵押時，需要了解房屋是否有租賃合同存在，若有，需要求房主排除租賃。另一方面，租賃房屋，尤其是需要投入生產或經營的房屋、廠房，租賃前需了解房屋是否存在抵押權，否則一旦抵押權人要求實現抵押權，這種情況下，原屋主的償債能力已經很弱了，租賃人在房屋上經營的前期投入恐怕就要損失了，難以追回。