每年1至5月份，房地產企業異常忙碌，因為一年一度的企業所得稅匯算清繳又開始了！較其他行業來說，房地產行業有其特殊性，其所得稅匯算清繳也相對繁瑣。為了方便納稅人掌握房地產企業所得稅匯算清繳的相關問題，本文結合實例對房地產開發企業所得稅匯算清繳的相關政策進行解析。
相關政策及處理房地產企業所得稅匯算清繳涉及的主要文件包括：國家稅務總局《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）、國家稅務總局《關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號，以下簡稱國稅發[2009]31號）、國家稅務總局《關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）、《關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號，以下簡稱國稅函[2010]201號）等。
在所得稅匯算清繳時，房地產企業除了需要遵循一般企業所得稅政策外，還應注意以下幾項特殊政策。
1.企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。國稅函[2010]201號規定：房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。
2.開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。財政部《關于施工、房地產開發企業的財務制度》（財發[2003]55號）第六十二條明確：房地產開發企業開發的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業收入的實現；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續，價款結算賬單經委托單位簽證后，確認為營業收入的實現。
3.籌辦期業務招待費等費用稅前扣除問題。《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（2012年國家稅務總局第15號公告）明確，企業籌辦期發生的業務招待費直接按實際發生額的60%、廣告費和業務宣傳費按實際發生額，計入籌辦費，按照《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規定的籌辦費稅務處理辦法進行稅前扣除。
4.企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，若屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費準予扣除。若屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
5.企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。
6.企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：①按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；②由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；③按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
實務例解
某房地產開發企業2012年6～12月有關資料如下：（1）征用開發用地10 000平方米，支付土地價款2 000萬元，繳納契稅100萬元，發生其他征用土地費用50萬元。（2）在該土地上開發一樓盤，發生前期工程費300萬元，基礎設施建造費500萬元，建筑安裝工程費8 000萬元，開發間接費用150萬元，至年底未完工。（3）9月取得預售許可證，預售合同均由開發企業與購房者簽訂，合同預售面積20 000平方米、均價為每平方米8 000元，開發企業會計處理為：借記“銀行存款”16 000萬元，貸記“預收賬款”16 000萬元。（4）發生管理費用800萬元（其中：一次性列支的開辦費470萬元，業務招待費100萬元）；銷售費用300萬元（其中廣告費100萬元）；財務費用370萬元（其中列支因開發該樓盤向銀行借款的利息支出350萬元）。（5）通過教育部門向“希望工程”的捐贈支出110萬元。（6）賬面利潤為-1 580萬元。
要求：
（1）計算該開發企業2012年發生的開發成本；
（2）計算該開發企業2012年納稅調整增加額；
（3）計算該開發企業2012年納稅調整減少額；
（4）計算該開發企業2012年度的納稅調整后所得或應納稅所得額。
案例分析：
（1）土地征用費及拆遷補償費=2 000+100+50=2 150（萬元），前期工程費=300萬元，基礎設施建設費=500萬元，建筑安裝工程費=8 000萬元，公共配套設施費=0，開發間接費=150+350（借款費用）=500（萬元）。
2012年發生的開發成本合計=2 150+300+500+8 000+500=11 450（萬元）。
（2）該開發企業2012年納稅調整增加額計算如下：①預計利潤調增=20 000×8 000÷10 000×10%=1 600（萬元）；②業務招待費限額=20 000×8 000×5‰=80>100×60%=60（萬元），準予扣除60萬元，業務招待費調增=100-60=40（萬元）；③廣告費，不超過當年銷售（營業）收入15%，無需納稅調整。④財務費用中應予資本化部分調增350萬元。⑤根據《企業所得稅法》第九條、《企業所得稅法實施條例》第五十三條規定，企業發生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額12%的部分，準予扣除，該開發企業通過教育部門向“希望工程”的捐贈支出110萬元不得扣除。綜上，納稅調整增加額合計=1 600+40+350+110=2 100（萬元）。
（3）依據國稅發[2009]31號第十二條規定：企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。該開發企業預繳的營業稅金及附加、土地增值稅共1 224萬元準予扣除，應作納稅調整減少額。
（4）應納稅所得額=利潤總額+納稅調整增加額-納稅調整減少額=-1 580+2 100-1 224=-704（萬元），即為《企業所得稅年度納稅申報表》第23行“納稅調整后所得”704萬元，即稅法確認的虧損。該開發企業2012年度的虧損704萬元，依據《企業所得稅法》第十八條規定，企業納稅年度發生的虧損，準予向以后年度結轉，用以后年度的所得彌補，但結轉年限最長不得超過五年。
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