土地流轉信托，是指在堅持土地集體所有制和保障農民承包權的前提下，由政府出資設立的信托中介服務機構接受農民的委托，按照土地使用權市場化的需求，通過規范的程序將土地經營權在一定期限內依法自愿、有償轉讓給其他公民或法人進行農業開發經營活動。
土地信托是土地所有權人（委托人）為有效利用土地，提高不動產的開發與經營效率，而將土地信托予受托人，由受托人利用其專業規劃與管理，將開發經營的利潤做為信托受益分配金交付給受益人。
大部份的土地信托年限多在30～50年。土地流轉信托，是指在堅持土地集體所有制和保障農民承包權的前提下，由政府出資設立的信托中介服務機構接受農民的委托，按照土地使用權市場化的需求，通過規范的程序將土地經營權在一定期限內依法自愿、有償轉讓給其他公民或法人進行農業開發經營活動。
土地信托是土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規范有序流轉的必由之路。土地信托制的有效推行必將在中國產生深遠的影響。
土地流轉信托雖然也有“信托”二字，在實務中信托公司并非唯一的操作方，信托公司參與土地流轉信托則是信托公司作為受托管理者，受托管理農村集體組織或農戶個人的土地承包經營權。
土地流轉信托的關鍵因素分析，信托公司作為金融機構，如果要大規模開展土地流轉信托，信托報酬的收取比例以及具體來源，這應當是各家信托公司關心的首要問題。
需要明確的是，信托公司的信托報酬只能來自于土地流轉后所產生的地租提升及其他增值收益。也就是說，只有在信托公司對土地流轉進行管理，產生了“增值收益”。
信托公司收取信托報酬方可得到委托人（即原土地承包權所有人）的認可，信托公司才有長期收取信托報酬的理由。
這就對信托公司的“土地流轉信托”管理專業能力提出了嚴峻的挑戰。
那么，土地流轉的“增值收益”是如何產生的呢？首先，土地集約型經營，就具備了比土地零碎經營更好的經營基礎。但需要注意的是，這僅僅是基礎，但并非必然。土地集約型經營，也需面臨種植、產品銷售等諸多經營風險，并非易事。
土地流轉后的土地經營狀況，這是整個信托計劃成敗的關鍵，也是信托公司能否長期合理獲取信托報酬的關鍵。
