經過長達數年的努力，租賃會計作為全球會計準則趨同戰略中的三大優先項目之一(另兩項分別是金融工具和收入確認)，將有望建立起一套更加符合資產負債定義的全新準則，以此取代現有的國際會計準則IAS17。此番修改的核心內容是承租人的會計處理中不再區分融資租賃和經營租賃。
　　租賃準則修改背景
　　按照當前的租賃會計準則，把交易上的租賃業務在會計處理時分為兩大類，一類是融資租賃，另一類是經營租賃。融資租賃是指實質上轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃(會計準則共規定了五種情形);經營租賃是指除融資租賃以外的其他租賃。
　　按照現行國際財務報告準則(IFRS)和美國會計準則(GAAP)，融資租賃的資產才進入資產負債表，經營租賃下發生的租金確認為費用，只在會計報表附注中披露。也就是說，除非承租人對一項資產擁有特定所有權，否則未來租賃花費所產生的一系列資產負債都將持續游離于資產負債表之外。例如航空公司經營租入的飛機、連鎖酒店經營租入的客房目前都不出現在他們的資產負債表上。
　　因此IASB認為，將租入資產使用權作為一項資產或負債還是一項執行合同核算，采用不同的會計處理會降低財務報告的可比性，也與當前資產和負債的定義不一致。同時，美國大多數公司的CFO與高級審計人員們也表示：“目前的租賃會計準則亟待修改，以使投資者獲得更透明的財務信息。”
　　學界和公眾的一致呼吁，正是針對經營租賃不在資產負債表中列示的問題，制定一個同時涵蓋承租人和出租人的綜合租賃會計模型，以確保由租賃合同產生的所有資產和負債均在財務狀況表(資產負債表)中確認。
　　兩方爭權：從“使用權法”的提出到“完全合同法”的設想
　　去年FASB與IASB共同發布的聯合征求意見稿中，兩大會計準則委員會對新模式的提案如下：
　　與先前的經營租賃與融資租賃的劃分不同，修改后的準則將承租人的會計模式定義為“使用權法”。在租賃合同中承租人一旦獲得在特定期內對租賃資產的使用權，應對此確認資產和負債。資產代表承租人在租賃期內對租賃項目的使用權“(使用權”資產)，而負債代表租金支付義務。承租人按增量借款的利率或出租人向承租人收取的費率(如果便于確定)折現后的租賃付款額現值進行初始計量。
　　與現行經營租賃會計處理對的差異在于，采用實際利率法確認利息費用，相關的租賃費用總額在租賃開始時已確認為一項長期資產。由于在新模式下，當期發生的租賃費用不會再計入期間費用，而是分別作為攤銷和利息列報，因此扣除利息、稅項、折舊和攤銷前利潤(EBITDA)將高于采用現行經營租賃會計處理的情況。
　　征求意見一經發布，收到了各方關于利潤表影響的反饋意見。包括會計師事務所、貿易團體以及企業，它們都在密切關注著租賃會計的a1變更方法。
　　其中最多的意見是，交易中有些租賃不能被看作具有商業實質的融資，他們只是短期租入某項資產，例如用于生產的機器設備等，并不牽涉到購買或租賃的條約。但是在“使用權法”下，利潤表上呈現的效果卻類似于購買或融資，即需要在初期確認較大的租賃費用。
　　盡管FASB大多數成員支持這種“利息攤銷”模型，但是對于上述意見，有人認為在一些或有租賃的情況下(不轉移所有風險與報酬的租賃)，融資費用的攤銷更采用“直線法”確認更為恰當。
　　與此同時，IASB提出了一種新的解決方案。同“使用權法”一樣的是，該方案也認可將預計租賃費用的現值作為租賃資產的初始價值計入資產負債表。區別是，資產的使用權將根據租賃資產估計使用的價值進行攤銷。
　　這種處理方式的意義在于，使用百分比越高在利潤表中表現得越像一項購買或融資，使用百分比越低則越像直線法。這很符合人們對于不同租賃形式對利潤表影響的預期。
　　但同樣，這種方法也遭到詬病。FASB主席LeslieSeidman說：“這是一種全新的模型，需要建立一套公式。我們必須估計出使用百分比，然后運用于資產的公允價值。但對于大多數資產而言，這種被稱為“完全合同法”的模型不會導致類似于直線法的結果。”
　　LeslieSeidman還指出，承租人原本沒有義務估計租入資產的公允價值，而該模型恰恰需要這一點。因此他認為該模型也未能解決短期租賃的根本問題。美國國稅局(IRS)對“完全合同法”下是否需要確認一項利息費用也是備感困惑。
　　求同存異：帶有選擇性的攤銷方式
　　經過數月的激烈辯論，FASB和IASB在6月的會議中暫時給出了一種折衷方案。雙方決定求同存異并給予公司財務高管在對資產負債表內的租賃費用進行會計處理時擁有兩種選擇的權力。也就是說，將有一部分資產采用“實際利率法”攤銷，類似于融資。另一部分資產采用“直線法”攤銷，類似于現在的經營租賃。
　　雙方對分類標準還需進行進一步探討，但現在的決定至少厘清了設備租賃以及房地產租賃的會計核算問題：設備租賃應當歸屬于使用權方法，初期資產賬面價值較大，也確認較多融資費用;而房地產租賃應歸屬于完全合同方法，采用直線法攤銷。
　　根據市場參與方的介紹，雙方在倫敦召開的聯合會議的討論中，FASB原本傾向于雙重計量模式，而IASB更加偏向于單一計量模式。但在經過第二輪投票后，雙方都同意使用雙重模式來計量租賃費用。
　　選擇雙重計量方法似乎能夠滿足各類市場參與方以及兩大準則制定方的要求。正如美國公眾公司會計監督委員會(PCAOB)前副審計長DeeMirando-Gould所評論的：“我相信這個方案將會受到多數人的歡迎。”
　　未完待續：租賃準則的優化與會計準則趨同戰略
　　IASB“原則導向”(principlebased)的理念和FASB“規則導向”(rule-based)的理念一直是兩大會計準則體系趨同中的障礙之一。現行美國會計準則對于融資租賃和經營租賃的劃分規定了許多具體的判別標準。FASB本打算通過這次修訂，建立一套簡單的模型適用于所有租賃，從而擯棄目前瑣碎的標準。但在各方意見的妥協中仍難以達成。
　　租賃準則的修訂，既是為了改進會計準則的需要，也同全球會計準則的趨同戰略息息相關，因此雙方都高度重視。最初雙方各執一詞，為的是在全球會計準則制定過程中爭取話語權，來維護各自市場參與者的利益。然而租賃作為一項全球業務，準則的不同會大大降低報表的可比性。因此IASB與FASB正在共同努力建立一套能兼顧各方利益的、統一的準則。
　　就目前妥協的結果看，帶有可選擇性的會計處理仍不是解決租賃問題的a1方案。IASB成員擔心，一些企業可能會聲稱兩種費用攤銷的方式區別太小，從而在應該采用“使用權法”的情況下采用“直線法”。這樣會阻礙投資者和審計人員獲得關于資產的有效信息。
　　IASB主席HansHoogervorst表示目前的方案還有待修改，將在今年第四季度發布新的聯合征求意見稿，并于2013年完成這項重要的趨同項目。
　　修訂過程曾遭遇來自各方壓力
　　首先是來自美國企業的。自去年1月始，代表美國零售商、設備租賃企業與餐飲連鎖企業利益的商業團體指出，租賃準則的修改可能會束縛企業的借貸行為，因為在財報中被報送的負債增加的同時，一些企業在貸款協議中的債務限額還會出現問題。
　　財報變化*5的當屬航空運輸業，因為許多航空公司一般都是擁有飛機的租賃權而非所有權。以美國達美航空公司為例，2009年年底的長期負債為170億美元，據穆迪公司測算，租賃會計準則修改后，該負債還將遞增大約80億美元，為其融資帶來影響。
　　同樣受到影響的還有餐飲、零售業。享有1.4萬家店面租賃權的美國麥當勞公司指出，租賃會計準則如果修改的話，想要繼續開疆拓土的麥當勞恐怕要多支出1億美元。
　　美國成衣零售商也曾致信會計準則制定機構，要求審慎對待租賃會計準則的修改。因為一旦新的租賃準則執行，該企業就要重新評估3000家租賃店面，所付出的費用就要遠遠高于現在。
　　然而也有學者認為，租賃應視為資產負債表中的負債，從長期看租賃會計準則是必須修改的。美國東北大學會計學教師大衛•謝爾曼指出：“會計準則制定者們已對曾讓安然公司毀于一旦的表外融資進行了改革，而融資租賃可以說是表外融資的最后、也是*5的一個堡壘，相信許多企業寧肯在經濟運行不確定的時候甩掉這個包袱。”這或許是兩大會計準則委員會選擇在這個階段進行準則修改的一項原因。
　　與實體企業將為新準則付出高額的融資代價相比，對于租賃企業，新準則的打擊可謂是“致命”的。美國公眾公司會計監督委員會(PCAOB)前副審計長DeeMirando-Gould評論道：那些從事租賃業務的公司將面對重重挑戰。對于租賃公司來說，將面臨更多的監管，同時，公司需要準備更多的資源以便實施監管。
　　修訂征求意見稿的執行，將按照購買和銷售處理，同時把融資租賃割裂成兩個交易，造成了操作難度和成本壓力。如果征求意見稿最終得以通過并實施，租賃業的產品份額會因此大幅度縮水，相關租賃公司的競爭力也會下降，從而影響到租賃業從業人員和這個行業的發展。
　　財政部會計司注冊會計師處副處長楊國俊指出，“在新的租賃會計準則下，原來做的很多融資租賃就不再是租賃了。比如說你租賃期末轉移所有權或者優惠購買轉移權，這種按照銷售處理的。”他表示，該項目的修訂很可能對租賃行業帶來巨大的沖擊，甚至某些公司的主要業務以后就不存在了。
　　因此，租賃企業表示在新一輪的征求意見中他們的聲音希望能夠得到考慮——“租賃期末轉移所有權或者優惠購買轉移權，按照銷售處理”的規定不要出現在新的會計準則中，為做相關業務的公司爭取一些回旋的余地。目前融資租賃界仍然高度關注著該準則修訂的動向。