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房地產企業由于其行業特殊性，國家專為其出臺了特殊的行業企業所得稅政策，但遺憾是作為承裝所得稅政策落地的容器——企業所得稅納稅申報表卻一直未能為該行業量身打造，固定程式的申報表和個性張揚的地產稅政之間諸多撞擊，導致眾多地產會計忘表興嘆、無從下手。筆者對地產行業企業所得稅的納稅申報進行了總結，希望對廣大地產財務朋友在申報表填報實操上有所裨益。
一、填報總體思路
地產行業納稅申報貌似復雜，但事實上只要實務操作中把握填報原則、理清填報思路，即可化繁為簡。該填報思路可以概括為二十二個字：“預繳兩步調、匯繳三步調。未完工年度調整，完工年度轉回。”現將具體實操詳述如下：
二、填報詳述
（一）未完工年度
1、預繳申報（調增預計毛利，調減預交稅金）
根據《國家稅務總局<關于發布中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表>等報表的公告》（國家稅務總局公告2011年第64號）的規定，從今年第1季度開始，納稅人的季度申報將辭舊迎新。與以前舊表相比，該表未發生實質性變化，主要是將《國家稅務總局關于填報企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知》（國稅函[2008]635號）等文件的規定細化為申報表的行次，整體顯得更緊扣政策，科學合理。但美中不足之處，新表依然未考慮地產行業的個性化問題，因此，季度申報表的填表工作依然需要變通處理。
表格見附件
2、年度匯算清繳（調增預計毛利、調減預交稅金、調整三項費用扣除基數）
地產行業在匯算清繳時，有三處不同于一般行業的申報表特殊處理，分別為：毛利調整；預繳營業稅及附加和預繳土增稅調整；業務招待費和廣宣費的扣除。因此，地產行業除了需遵循一般行業的申報表填報規則，還需進行三步獨特調整。現分述如下：
*9步：預計毛利額的調整
地產企業在未完工年度收到的預售款，會計處理為：
借： 銀行存款
貸：預收賬款
根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）的規定，銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。該預計毛利額填報于納稅申報表附表三第52行“五、房地產企業預售收入計算的預計利潤”第3列進行納稅調增。
第二步：預繳稅金的調整
地產企業在未完工年度預繳的營業稅金及附加和預繳的土地增值稅，會計處理為：
借：應交稅金——應交營業稅及附加、土地增值稅（預交）
貸：銀行存款
也有個別企業會計處理為：
借：長期待攤費用等
貸：應交稅金——應交營業稅及附加、土地增值稅（預交）
借：應交稅金——應交營業稅及附加、土地增值稅（預交）
貸：銀行存款
上述預交稅金未進入會計損益科目核算，但企業所得稅前允許扣除，因此，該預交稅金應做納稅調減處理。在具體申報表填報上，有以下幾種處理方式，在地方稅務局未做明確的省份，納稅人可以自行選擇一種適合的方式。
（1）北京模式
調減在附表三第19行進行，即填入附表三《納稅調整項目明細表》第19行“其他”欄第4列“調減金額”。
（2）天津模式
調減在附表三第52行進行，即將“房地產企業銷售未完工開發產品取得的收入×適用計稅毛利率-房地產企業銷售未完工開發產品繳納的營業稅金及附加”，填入《中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表（A類）》附表三《納稅調整項目明細表》第52行第3列“調增金額”。
（3）大連模式
調減在主表第3行“營業稅金及附加”中進行，即直接將預交的稅金（營業稅金及附加、土地增值稅）填入該行。
第三步：三項費用扣除基數調整
新31號文較之老31號文最重要的理念變化為，新31號文摒棄了預售收入的概念，規定凡是通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。因此在未完工年度，由于地產企業已經確認收入，其發生的三項費用允許稅前扣除。但由于現有的納稅申報表不支持，需要地產企業做變通處理。現有幾種變通模式：
（1）北京模式
企業取得的銷售未完工開發產品收入額，年度匯算清繳申報時填報在《企業所得稅年度納稅申報表》（A類）第1行“營業收入”欄和附表一（1）《收入明細表》第4行“銷售貨物”欄及附表三《納稅調整項目明細表》第19行“其他”欄第4列“調減金額”。
（2）沈陽模式
對符合條件的預售收入暫填入年報附表一（1）第十六行“其他視同銷售收入”行，實現計提業務招待費、廣告費；同時對應的成本暫填入年報附表二（1）第十五行“其他視同銷售成本”行。
（3）青島模式
當年度取得的預售收入按照規定的計稅毛利率計算得到的預計利潤填入附表三第52行第3列。會計確認的預售款作為計算基礎計算出的當年可以扣除的業務招待費和廣宣費填列在附表三第40行第4列并特別注明“預售款項計算扣除金額”。
（4）大連模式
“銷售未完工開發產品取得的收入”計入年度納稅申報表附表八《廣告費和業務宣傳費跨年度納稅調整表》第4行“本年計算廣告費和業務宣傳費扣除限額的銷售（營業）收入”。
（二）完工年度
1、季度預繳（調減預計毛利、調增預交稅金）
表格見附件
2、匯算清繳（調減預計毛利、調增預交稅金、調整三項費用扣除基數）
在完工年度，會計上將預收房款確認為收入，同時結轉成本。在企業所得稅上，企業應結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度應納稅所得額。地產行業依然可以通過三步調整完成其個性申報，該三步實質均為未完工年度調整數據的轉回。
*9步：預計毛利額的調整
在完工年度，企業會計處理：
借：預收賬款
貸：主營業務收入
借：主營業務成本
貸：存貨
在企業所得稅納稅申報上，企業應將以前年度調增的預計毛利額轉回，即將未完工年度在附表三《納稅調整項目明細表》第52行“房地產企業預售收入計算的預計利潤”第3列填報的“調增金額”，作為“調減金額”填報在附表三《納稅調整項目明細表》第52行“房地產企業預售收入計算的預計利潤”第4列。
第二步：預繳稅金的調整
在完工年度，企業對預交稅金的會計處理為：
借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金
或者為：
借：主營業務稅金及附加
貸：長期待攤費用/遞延所得稅資產
在完工年度，上述預交稅金已計入會計損益科目核算，由于為完工年度，該預交稅金已經在所得稅前扣除，因此，應對該預交稅金應做納稅調增處理，以避免重復扣除。在具體申報表填報上，有以下幾種處理方式：
（1）北京模式
調增在附表三第19行進行，即將未完工年度結轉銷售收入部分的銷售未完工開發產品繳納的營業稅金及附加、土地增值稅，作為本年“調增金額”填入附表三《納稅調整項目明細表》第19行“其他”欄第3列。
（2）天津模式
調增在附表三第52行進行。即將“開發產品完工后當年結轉銷售收入部分的未完工開發產品取得的收入×適用計稅毛利率-當年結轉銷售收入部分的銷售未完工開發產品繳納的營業稅金及附加”，填入《中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表（A類）》附表三《納稅調整項目明細表》第52行第4列“調減金額”。
（3）大連模式
調增在主表第3行“營業稅金及附加”中進行，即將當年結轉銷售收入部分的銷售未完工開發產品
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