對房地產開發企業來說，土地增值稅是一個需要高度重視的稅種。在達到清算條件后，企業都要按項目進行土地增值稅清算。清算工作一般要將開發項目各個年度的銷售收入、開發成本、費用及稅金等收入和成本費用扣除項目逐一審核，稍不注意，就可能會影響到土地增值稅計算的準確性。本文主要介紹一下日常土地增值稅清算中較為常見的一些錯誤情形，希望能引起房地產開發企業的重視。
甲供材價款重復計入成本進行扣除
營業稅暫行條例實施細則規定，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。因此，對原材料由建設方提供的工程，施工方在計算營業稅時，應將甲供材價款計入營業額。為此，不少地方的施工方在開具建筑業發票時，也將甲供材的金額包含在發票金額中開具。房地產開發企業在取得此類發票入賬時，如果按建筑業發票的票面金額計入開發成本，就會造成甲供材金額重復計入開發成本。因為，房地產企業在購買材料時，一般已將材料發票入賬，并計入開發成本。不過，目前有些地方稅務機關已規定，施工方在開具建筑業發票時，發票金額不包含甲供材，但在繳納營業稅時要包含甲供材，這樣就從源頭上杜絕了房地產企業甲供材價款重復計入成本扣除。
甲供材營業稅稅金及附加在房地產開發企業扣除
筆者在日常工作中發現，少數房地產開發企業實際負擔了本應由施工方負擔的甲供材營業稅稅金及附加。在繳納甲供材稅金及附加時，房地產開發企業常見的處理情形有兩種：一種是將替施工方負擔的甲供材營業稅稅金及附加記入開發成本，另一種是將替施工方負擔的甲供材營業稅稅金及附加記入企業的經營稅金及附加。這兩種處理方法，在計算土地增值稅時，都容易誤將其計入成本或稅金項目中進行扣除。
代收費用的扣除不符合規定
《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）對縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用的扣除作了具體規定。此類代收費用扣除的常見錯誤情形有：一是將替企業代收的費用與替政府代收的費用進行相同的稅務處理。只有是縣級及縣級以上人民政府要求代收的費用，才能按規定扣除，并且不加計扣除。對企業在售房時代收的有線電視費、物業管理費、燃氣管道費、太陽能熱水器費等代其他單位收取的費用，其稅務處理與政府要求的代收費用不同。二是代收費用未計入房價中向購買方一并收取。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用。三是將代收費用作為加計20％扣除的基數。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數。四是代收費用未作為房地產開發費用計算扣除的基數。財稅字〔1995〕48號文件規定，符合規定的代收費用，不允許作為加計20％扣除的基數，但并未規定不允許作為按比例（5%或10%以內）計算開發費用的基數。
預提的開發成本也進行了扣除
提及預提的開發成本，大部分人都知道一般是不允許扣除，但在具體操作中，卻往往容易疏忽。企業有些開發成本可能會先預提，待實際發生時再沖減。其賬務處理一般是“借：開發成本”，“貸：預提費用”，實際發生時“借：預提費用”，“貸：原材料/銀行存款”等，如果預提費用多計提，最后還要再沖回，即“借：預提費用”，“貸：開發成本”。因此，在審核開發成本時，如果僅關注開發成本明細項目的歸集，而不關注其對應科目是否是“預提費用”，就容易出現工作疏漏。對這種預提性質的開發成本，還應仔細查看“預提費用”借方發生額的情況，查看其后來有無實際發生，有無取得合法有效憑證，再確定能否扣除。
未取得合法有效憑證的成本費用也進行了扣除
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。實務中，企業取得的成本費用憑證，往往總是難免存在這樣那樣的少數問題，比如未取得合法憑證、取得的憑證與真實業務不符、取得的是假發票、取得的發票填寫不規范、取得的發票是虛開的等情形，只有認真查看每一筆成本費用的原始憑證，才能嚴格把關成本費用憑證的合法有效。
取得土地使用權未支付的金額也進行了扣除
土地增值稅暫行條例規定，計算增值額時允許扣除的是“取得土地使用權所支付的金額”，即對土地使用權強調要“支付”，而對允許扣除的“開發土地的成本、費用”，則未強調要“支付”。因此，在查看成本費用有無合法有效憑證的同時，還應關注土地使用權金額有無實際支付。
利息支出一律按5%扣除
有些中介機構在代理土地增值稅清算時，對利息支出達不到“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和5%的，就選擇對企業有利的扣除方式，一律按該比例計算扣除，而不再區分企業能否按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明。土地增值稅暫行條例實施細則規定，只有不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用才按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。因此，在計算利息支出時，要根據實際情況區別對待，而不能一律按比例計算扣除。
利息未從成本中調整出來
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。由于房地產開發企業普遍存在較多的利息支出，其中大部分都因符合資本化條件而計入開發成本。因此，在實際清算時，應仔細審核開發成本，將利息支出毫無保留地從成本中調整出來。需要注意的是，如果符合利息支出據實扣除的條件，調整至財務費用的利息支出也是可以據實扣除的，納稅人千萬別忽視權益，忘記扣除。
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