對于房地產征稅問題的探討來源：中國稅務學會作者：丁蕓日期：2007-11-26字號[ 大 中 小 ] 　　隨著經濟體制改革的深入，稅收制度的完善和改革更加迫切，對于房地產稅制的改革也納入議事日程，成為人們關注的重點.我認為房地產稅制的改革應當根據“簡稅制、寬稅基、低稅率”的基本思路進行。簡稅制包括稅種的減少、稅率檔次的簡化、稅收優惠的減少和納稅程序的簡單化等內容，一方面可以避免因為稅種復雜而導致重復征稅等稅負不公現象的發生，另一方面有助于提高稅收征收管理的效率，實現稅法的公開化、民主化、科學化。寬稅基包括兩層意思，一是從外延上擴大稅收的征收范圍；二是從內涵上減少稅收優惠，是稅基更整潔，在不加重經濟扭曲的情況下籌集更多的收入就要求擴大稅基。寬稅基主要是為了實現稅收公平，讓更多的納稅人公平負擔提供公共物品的費用。寬稅基有助于減少稅收流失，增加財政收入。低稅率是指法定稅率即名義稅率不能過高，避免納稅人負擔過重。　　一、財產稅征稅的目的和作用　　對財產征稅的主要目的是組織地方財政收入，它不能解決一切問題，如房價問題，貧富差距問題。有些學者認為應把土地出讓金包括在房地產稅內，我不贊成這種觀點，有以下幾點理由：　　（一）土地出讓金和稅收是不同的征收主體，不能混淆　　土地出讓金是地方政府代表國家以土地所有權人的身份，以收取土地出讓金的形式來分配國家的稀有資源土地。而房地產稅是國家對房地產擁有者的財產通過征稅來再分配。　　土地出讓金是土地出讓人由于出讓其土地而獲得的收益（補償），顯然應當歸土地出讓方所有，而房地產稅則歸屬于政府。在土地私有的情況下，這種區別是相當明顯的，土地出讓金為土地所有者所有（不一定是城市政府），而房地產稅則歸屬于政府。在我國，由于城鎮土地屬于國家所有，因此地方政府才能以土地所有人代表的身份，收取土地出讓金，但這與政府作為公共管理者的身份收取房地產稅的性質完全不同。如果因為受讓人向政府繳納了房地產稅，就可以從他人手中免費獲取土地，顯然不合邏輯。　　（二）取消土地出讓金將嚴重影響地方政府的財政收入　　自1993年國家分稅制度改革之后， 中央就把土地出讓金全部劃歸給了地方政府， 而由于種種原因，土地出讓金始終沒有列入財政預算內收入，這就給地方政府留下了巨大的操作空間，于是土地出讓金便有了“第二財政”之稱。包括土地出讓金和相關稅費在內的土地收入，已經成為地方政府的主要經濟來源。在東部沿海發達地區的有些縣市，土地出讓金收入已經占據了當地財政收入一半以上，成為名副其實的“土地財政”。　　據全國人大2004 年《土地管理法》 執法檢查組的報告，“1992年至2003 年， 全國土地出讓金收入累計達1萬多億元，其中近三年累計達9100多億元，扣除成本后的純收入約占四分之一。而就目前的發展形勢來看，這一數字還有逐年擴大之勢。根據國土資源部的公報，全國出讓土地面積、土地出讓總價款和土地出讓金分別為：2002年12.42萬公頃、2416.8億元和472億元；2003年19.36萬公頃、5421.3億元和 1799.1億元；2004 年17.87萬公頃、5894.1億元和1704.72億元。2006年*9季度， 全國土地出讓金的總額更是達到了3000 億元左右。　　土地出讓金收入歷來都是各級地方政府財政的固定收入，并專項用于城市開發建設，而將土地出讓金以房地產稅形式征收后，無論是分50年或分70年回收的設想來計算，財政收入都將一下子縮減5390多億元。各級政府城市建設將因此而失去資金來源，而目前城市建設又是我國經濟社會發展不可或缺的，年年需要大量的投入，這將給本來已經十分緊張的財政帶來更大的困難，影響我國經濟的發展。　　（三）稅收不能解決地價一次出售問題，稅收手段不能代替土地的拍賣。國有土地、集體土地的使用權和收益不能單靠稅收解決。　　二、財產稅改革的必要性　　財產稅是古老的稅收制度，在許多國家，財產稅是國家稅收的重要來源，特別是地方政府的主要稅收來源。而在我國，隨著經濟的發展，改革的深入，目前的財產稅制并沒有發揮其應有的組織地方財政收入作用，因此有必要對于財產稅制進行改革。財產稅改革的必要性主要有以下三個方面：　　（一）我國經濟體制改革的不斷深化迫切要求改革財產稅制，強化稅收的調節功能　　稅制改革歷來是一定時期內國家政治和經濟改革的產物。隨著經濟體制改革不斷向縱深發展，稅制改革的環境條件也在不斷變化，對財產稅制的調整和改革不斷提出新的要求。　　1、從經濟環境來看。我國國民經濟迅速發展，社會財富不斷積累，城鄉居民收入水平大幅度提高，并出現了高收入階層，個人和法人擁有的各類財產大量增加，既提出了加強財產課稅的必要，也為擴大財產課稅范圍提供了深厚的經濟基礎。與此同時，我國現階段經濟領域也出現了許多亟待解決的深層次問題，如企業改組改制帶來的財產權屬變化，社會成員收入分配差距拉大，等等，這些都需要稅收上的有力配合，而現行稅制在上述方面的內在調控機制都有所欠缺。財產課稅有利于彌補商品稅和所得稅的不足，發揮稅制的整體調節功能。因此，要解決目前雙主體稅制收入功能強、調節功能弱、分配失衡等問題，必須通過完善財產稅制，改變其稅基窄、稅額小、占整個稅收收入的比重低的現狀，充分發揮其公平社會財富分配、促進社會經濟發展和組織稅收收入等作用。　　2、從制度環境來看。隨著以公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度的確立，我國目前已進入全面的制度創新階段，經過幾十年尤其是改革開放20多年來的不斷完善，我國在商品稅制和所得稅制的建立和完善方面已經達到了一個較好的程度，但在財產稅方面目前仍處于相對滯后的狀態，這種滯后與我國長期以來對財產權尤其是對私人財產保護尚未立法有直接的關系。十六屆三中全會明確，“產權是所有制的核心和主要內容，包括物權、債權、股權和知識產權等各類財產權。”在此基礎上進一步提出，要建立歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度，維護公有財產權，完善國有資本有進有退、合理流動的機制，深化國有企業改革；保護私有財產權，清理和修訂限制非公有制經濟發展的法律法規和政策，大力發展和積極引導非公有制經濟。目前我國修改憲法、完善私人財產保護制度的實施過程已經啟動，十屆全國人大二次會議討論并通過了憲法修正案，從國家根本大法的層面明確了對私人合法財產的保護，這為加強財產課稅提供了必要的法律依據和制度幫助。　　（二）構建公共財政框架，迫切要求完善分稅制管理體制　　合理配置地方主體稅種健全公共財政體制是十六屆三中全會對建立我國財政運行新模式的一個重要定位。構建社會主義市場經濟公共財政框架，從政府收入的角度看，最主要的一點就是要大力實施稅費改革，清費立稅，使稅收成為政府收入的主渠道，以規范各級政府的收入行為，減輕居民和企業的負擔，提高社會經濟效率；從財稅體制的角度看，要求根據經濟社會事務管理責權的劃分，科學構建稅制結構模式，合理選擇主體稅種。　　（三）《物權法》的制定為財產稅的征收打下了基礎　　物權法是一部明確物的歸屬，保護物權，充分發揮物的效用，維護社會主義市場經濟秩序，維護國家基本經濟制度，關系人民群眾切身利益的民事基本法律。通俗地說，小到一個鈕扣、一塊手表，大到一幢房屋、一座礦山，凡涉及所有權歸屬問題，都需要物權法來規范、調整和保障。2005年7月1日在十屆全國人大常委會第十六次會議閉幕會上，吳邦國委員長鄭重宣布將《物權法》（草案）向社會全文公布，廣泛征求意見。同年10月，十屆全國人大常委會第18次會議又對《物權法》（草案）進行了第四次審議。《物權法》草案將國家、集體和私人的財產所有權置于一章，發出了對國家、集體和個人所有權一體保護的信號。《物權法》作為調整財產支配關系的法律，能夠促進民事主體更有效地利用各種資源，促進社會財富的迅速增長，促進市場經濟健康有序地發展，也是財產稅征收的先決條件。如我們認為房地產稅是一種財產稅，是針對房屋以及土地的擁有者或者是租賃者占有房屋征收稅負。但是，由于我國土地不由個人所有，所以，居民在擁有房屋所有權的同時對土地只享有使用權，從嚴格意義上講，對房屋征收“房地產稅”與對土地使用權征收“房地產稅”兩者很難統一起來。在建筑區分所有權制度沒有建立之前，特別是在《物權法》沒有出臺之前，在法律上設定房地產稅這樣的財產稅是不合適的。因此，隨著《物權法》的制定為財產稅的征收打下了基礎。　　三、財產稅的范圍　　我國現有的財產稅很不健全，存在著重復征稅內外不統一等諸多問題，要對現有的稅種進行調整。財產稅不包含房地產開發企業和建筑企業征收的營業稅和所得稅。就房地產稅的課稅對象而言，應當既包括房產又包括地產。理由一，房產和地產的價值很難分開單獨計算，房產會因為所在地段升值而升值，地產會因為房產的新建而升值，因而對一個獨立的建筑物的價值來說，很難科學界定哪部分是房產價值，哪部分是地產價值。理由二，房地產稅的課稅對象原則上應由財產等不動產的價值及其增值因素來確定。土地也是財產增值的因素之一。就我國而言，雖然我國土地制度具有特殊性，不動產所有者并不擁有土地的所有權，只是擁有土地的使用權，但是這部分土地使用權也是有價值的，土地使用人在擁有土地使用權期間可以擁有土地支配權，還可以享受因時間推移帶來的土地增值的好處。因此，應當將地產也納入房地產稅的課稅對象。　　開征房地產稅后應該取消或合并的稅種　　1、應將現行的房產稅和城市房產稅并入房地產稅，將這兩稅合并后開征統一的房地產稅。理由為：　　（1）房產稅和城市房產稅性質上與房地產稅相同，都是以房屋為征稅對象在房屋保有環節征收的財產稅類。　　（2）二者性質上是相同的，所不同的只是納稅人，前者是針對國內的房屋產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人和使用人，后者是針對外商投資企業、外國企業和外國人。隨著中國經濟的發展，尤其是中國加入WTO后，內外兩套稅制已經不適應中國目前的經濟情況，新一輪稅制改革的一個重點就是統一內外兩套稅制。因此有必要將兩者統一并入房地產稅。　　（3）房產稅和城市房地產稅的計稅依據和稅率設計也不合理。城市房地產稅是1951年開征的，房產稅是在1986年開征的，開征年代比較久遠，當時設計的計稅依據和稅率設計已經不符合目前的實際情況。　　2、城鎮土地使用稅應當取消。理由是：　　城鎮土地使用稅是1988年開始征收的，是以城鎮土地為征稅對象，對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。開征此稅的背景是當時中國土地是無償使用的。開征此稅的目的是通過經濟手段，加強對土地的管理，變土地的無償使用為有償使用，促進合理、節約使用土地，提高土地使用效益。但是目前情況已經發生轉變，我國土地使用制度已經從無償變為有償，已經從行政劃撥變為公開市場買賣，該稅開征的基礎已經不存在了。因此有必要將其取消。　　3、耕地占用稅和土地增值稅應當保留，但是需要改革，理由是：　　耕地占用稅屬于特定目的稅類，開征的目的是抑制對耕地資源的過度占用。我國耕地面積逐年減少，因此有必要將此稅保留。但是因為我國的耕地占用稅采用的是以實際占用耕地面積乘以定額稅率一次性征收的辦法，而定額稅率是根據耕地所在地區人均耕地面積的多少確定的，偏離了土地價格，與地價相比，耕地占用稅的稅負是非常低的，起不到任何抑制作用，失去了寓禁于征的目的。因此應當對耕地占用稅進行改革，應將耕地占用稅的計稅依據改為耕地的評估價值，并且不同地區采用差別稅率，使其真正發揮保護耕地的作用。　　我國土地增值稅也屬于特定目的稅類，是1993年底開征的，當時的背景是1993年后我國房地產開發和房地產市場發展非常迅速，出現了過熱現象。為了抑制炒買炒賣土地投機獲取暴利的行為，以及規范國家參與土地增值收益的分配方式，增加財政收入，國家開征了土地增值稅。目前有一種觀點認為土地增值稅應當取消，理由是土地增值稅名義稅率過高，過高的稅負會對正常的房地產流轉產生不利影響；另外，我國僅就已出售土地的增值額課稅，這使得出售土地與保有土地之間存在稅負差異，可能會強化保有土地的偏好，影響本已稀缺的土地資源的合理利用；再次由于土地增值稅計算繁瑣，征收阻力大，已經造成了很高的稅收成本，收入是得不償失的。因此主張取消土地增值稅。　　但是目前房地產市場過熱的勢頭仍然存在，房地產投機也依然盛行。理論上說土地增值稅在抑制土地投機方面是有效的，只是目前由于征收辦法繁瑣，征管不力等一些人為的因素，造成目前此稅收入不高。所以增值稅不應當取消，而是需要進行適當改革，提高征收效率，比方說簡化征收辦法，降低名義稅率，加強征管等。　　4、契稅已經是比較規范和成熟的稅種，相對比較獨立，契稅只是需要完善。　　通過合并房產稅和城市房地產稅，取消不合理的城鎮土地使用稅，保留契稅，改革耕地占用稅和土地增值稅， 房地產稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅構成了我國的房地產稅收體系，改變了過去房地產稅制中重流轉輕持有的局面。　　四、房地產稅的課稅內容　　（一）房地產稅的納稅人　　房地產稅的納稅人應當是不動產（包括房產和地產）的所有者或支配者，包括自然人和法人。我國居民只享有土地的使用權，并不享有土地的所有權。因此我國房地產稅的納稅人應當是我國境內國有土地使用權的擁有者及房產的所有者，包括自然人和法人。具體包括：1、我國境內擁有土地使用權或建筑物所有權的我國單位和個人；2、我國境內擁有土地使用權或建筑物所有權的外國單位和個人。　　（二）房地產稅的征稅對象　　房地產稅的征稅對象為不動產及其附屬物，包括房產和地產。其中，房產是指可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。　　（三）房地產稅的計稅依據和稅率　　1、 計稅依據　　不動產稅的課稅依據可以分為四類：一是改良資本價值，一般囊括土地和土地改良物的評估價值；二是未改良資本價值，計稅依據僅為土地價值，而不包括土地改良物的價值。三是租金收益，主要體現為從租計征的年值制度。四是物理特征，如土地面積等。從各國不動產課稅實踐來看，很多國家如美國都不是單純采用一種計稅依據，而是多種計稅依據同時并用。盡管各國的具體情況千差萬別，但近年來的實踐還是表明，多數國家的不動產課稅在計稅依據選擇上，開始出現兩個明顯的傾向：一是傾向于采用統一種計稅依據；二是在選擇統一種計稅依據上又傾向于采用從價計征的改良資本價值。　　我國現行房地產稅制中，一般是以土地面積或房產原值為計稅依據，然而，按這兩種計稅依據征稅均不能隨著經濟發展相應增加稅收收入，也不符合國際對房地產征稅的通行做法。因此房地產稅應當從價計征。　　從房地產升值的具體情況來看，升值的部分實際上主要是地價，土地作為稀缺資源，從長期來看其價格將會不斷上揚，而地面附著物則會隨著折舊的累計，其凈值呈不斷下降的趨勢，即：房價本身隨著房屋實際使用年限的不斷增加而呈下降趨勢。此外，房地產的價格還受房屋戶型、交通便利程度、生活配套設施是否齊全等因素的影響。據此提出下面的計稅公式以供參考：　　房地產稅的應納稅額＝　[土地價格＋ 房產凈值×（1— X）]×稅率　　其中：土地價格是指經過評估的地價，可以按地段進行評估。房產凈值＝房價－累計折舊，其中房價是指地面附著物的價格，不包括土地的價格。X是指扣除的作為房屋的維護和修繕費用占房產凈值的比重，這一比例可以根據實際情況進行調整。　　2、稅率　　設計稅率時應當考慮以下幾個因素。　　（1）不能減少目前政府的財政收入。因此取消的城鎮土地使用稅、房產稅和城市房地產稅的收入應該作為設計房地產稅稅負必須考慮的因素，要保證開征房地產稅前后財政收入不會因為房地產稅而大幅度波動。　　（2）量入為出。根據國際慣例，稅率不是固定的，而是逐年變化的，要根據政府的支出來確定房地產稅的稅率。可以根據本年財政支出狀況，并參考下一年的財政預案，確定下一年的稅率。具體確定方法為：　　稅率=（地方支出—非房地產稅收入）/各類可征收房地產的評估價值之和　　（3）稅負要合理，不能超過居民的承受范圍。　　考慮到各地的情況不同，建議將稅率的制定權下放到省。各省根據本省各地的不同情況制定相應的稅率。　　五、關于稅種的名稱　　建議將稅種名稱定為房地產稅。房地產稅是以私人（包括自然人和法人）擁有或受其支配的不動產（房產和地產）為課稅對象，以不動產的評估價值為課稅依據，在不動產保有環節課征的一種財產稅。　　有的學者認為應把稅種名稱定為物業稅，我認為有些不妥。從目前的文獻看，物業稅是一些國家或地區對征收的不動產稅或房地產稅使用的另一種名稱。但是，在我國將對不動產或房地產的課稅稱之為物業稅容易引起歧義。因為我國在2003年5月由國務院頒布了《物業管理條例》，并于2003年9月1日起施行。《物業管理條例》中明確規定，按時交納物業服務費是業主在物業管理活動中必須履行的義務之一。這里的物業服務費，人們習慣稱之為“物業費”。從目前看，我國居民個人作為房產的所有權人或使用人已經形成了向物業管理企業交納“物業費”的習慣，國家也以法規的形式明確了物業管理企業在物業管理活動中有權按照合理標準收取“物業費”，業主有義務交納“物業費”。這樣，在我國很大一部分居民納稅意識不強，稅收知識較為缺乏，稅費不分的情況下，若開征物業稅，由于“物業稅”與“物業費”名稱上的相似，容易造成人們認識上的混亂。一是會混淆“物業費”和“物業稅”兩個不同性質的征收項目，不利于物業稅的征收管理：二是有可能使一部分人誤認為“物業稅”是稅費改革的結果，實行“費改稅”后，“物業費”改為了“物業稅”，征收物業稅后就不再收取“物業費”。因此，在“物業費”已經收取在先，且有明確法律規定的條件下，為了避免出現不必要的麻煩，我國擬對房地產開征的稅種不宜使用“物業稅”這一名稱，還宜根據開征時征稅對象包括的具體范圍，稱之為房地產稅較為合適。　　六、需要注意的問題。　　（一）農村征稅問題　　房地產稅的征收范圍應當包括農村。目前各項稅制改革，都應該把統一城鄉稅制的目標考慮在內，因此，新出臺的改革，都要朝著這一目標努力，不宜再加深城鄉的人為分割。房地產稅稅制的設計不應回避城鄉差別的矛盾，而是應通過不同的稅制設計來促進城鄉差別的解決。而目前一些城里人紛紛到農村建別墅、豪宅，如果房地產稅的征稅范圍僅限于城鎮，無疑會漏失稅源，降低稅收的調節作用。　　（二）房改房征稅問題　　房地產稅的開征必然會引發新舊房的稅收差別問題，目前針對這一問題的解決，比較被認可的主要有三種方案：方案一，老房老辦法，新房新辦法，即對所購房地產價款中已含有原有的房地產開發、取得等環節的各種稅費的業主采取免稅政策；方案二，對舊房適用低稅率，比如可以減半征收；方案三，按照舊房實際繳納的稅費，抵繳應納的房地產稅，全部抵繳完畢之后，再按房地產稅制度的規定，正常繳稅。比較而言，方案一可操作性強，也比較公平，缺點是在短期內會間接引起政府收入的減少，但可以通過采取加強稅收征管、減少財政支出等措施加以彌補，因而還是比較可行的。方案二雖然也比較簡便易行，但會引發新的重復征稅問題，因為舊房的業主在買房時實際上已經向政府一次性繳納了“房地產稅”，稅制改革后，如果再對這些業主征稅，無論征多征少，對他們而言都意味著重復征稅。方案三雖然表面上看似乎消除了重復征稅，但是由于未將物價上漲、通貨膨脹、貨幣的時間價值等因素考慮在內，同時用若干年以前的稅費來抵繳今天的或者是未來的房地產稅，對業主們而言是不公平的，而且方案三還存在著計算復雜、可操作性不強的缺點，因為“房屋商品化”已經實行了將近20年，現在要想再重新評定其價款中所含的相關稅費數額來抵繳稅款，這絕非易事。　　對房地產開發單位而言，房地產稅開征以前已經售出的房屋不再變動；房地產稅開征以后已經建成尚未售出的房屋，房地產開發商可以選擇按原含稅價（指房價中含土地增值稅、房產稅、土地使用稅等）銷售，房屋購買者購房后也無須納稅；或者可以由房地產開發商向稅務機關申請退款，稅務機關退還房地產開發商已繳的相關稅款，然后按新的不含稅價進行銷售，房屋購買者購房后照章納稅。對于無須納稅的舊房可以根據建房和購房時間在房產證或土地使用證上加注“稅訖”字樣以示區別。　　（三）減免稅問題　　政府出于各種考慮，可以對不同用途的房地產減免房地產稅。主要可以對以下等幾類房地產采取減免稅政策：　　1．居民所擁有的用于自住的房產。應當對居民用于自住的和用于投資的房產進行區別對待，對居民自住的房產采取免稅政策。　　2．公共財產。主要指地方政府所擁有的非盈利的主要用于提供公共服務的產品。　　3．社會弱勢群體所擁有的房產。比方說孤寡、殘疾等特殊人群所擁有的房地產；社會低收入人群所擁有的房地產等。　　4．非盈利組織或機構所擁有的主要用于增加公共福利或弱勢人群福利的房地產。　　5．其他政府鼓勵、扶持或保護的不動產。比如說政府扶持的用于環境和自然保護的不動產等。　　具體措施可以由地方政府根據本地的需要進行靈活設計。　　七、積極創造條件，改革完善房地產稅　　在我國，改革房地產稅不僅是稅收制度的改革，也是城鎮建設稅費制度的系統改革，有可能將成為繼農村稅費改革后的城市稅費改革。但房地產稅改革由于將對個人自用房征稅，個人需要有一個心理適應和接受的過程：房地產稅按評估價格征稅，評估價格的形成和評估隊伍需要有一個建設過程。鑒于房地產稅的復雜性，房地產稅改革將是長期目標，而不是短期方案。房地產稅的改革應當分步推行：　　*9步，規范房地產稅基本制度。可考慮用3年時間，具體是把房地產保有過程中的內外資企業區別征收的房產稅、城市房地產稅改為房地產稅；調整土地增值稅、印花稅和契稅；對居民個人自用住房暫免征收房地產稅。上述改革方案主要考慮到以下幾方面因素：1．目前房地產稅制存在不規范、不合理、不統一問題，需要推行統一、規范、合理的房地產稅改革。但目前房地產市場化程度還不高，商品房占全部房產比重也有限，居民住房面積和條件總體水平不高，在這樣的情況下，對居民個人自用住房征收房地產稅的稅基相對較小。2．由于取消實物分房和實行貨幣化分房改革后，需要進一步鼓勵個人購房，對居民個人自用住房征收房地產稅不利于貨幣化分房制度的改革。3．需要考慮個人對房地產稅的承受能力和心理準備過程。　　第二步，擴大房地產稅征稅范圍。在開征房地產稅后，再用3年時間，即2010年，對居民個人自用住房征收房地產稅，但設置免稅額，對農村居民自用房和城鎮居民基本生活用房免征房地產稅。城鎮居民生活用房的征稅是否以人均面積、評估價值、居住套數為衡量標準還有待研究。上述方案的確定主要考慮了以下幾方面因素：1．隨著房地產市場進一步發展，商品房比例進一步提高，居民住房條件大幅度改善，房地產稅的稅基進一步擴大，使之有可能成為重要稅源。2．個人住房差異進一步拉大，在大部分個人住房還只是維持基本生活空間的情況下，也出現了一部分人一人擁有多套住房的情況，大量空置房的存在也不利于資源的有效利用，對基本生活外的房產征收房地產稅不但有其必要性，也可為人們所接受，使征稅有了可能性。3．隨著房地產市場的發展，評估隊伍的壯大，也有了評估征稅的條件。　　第三步，全面推行房地產稅。在擴大征稅范圍基礎上，再用3年時間，即2013年，取消城鄉房地產稅減免稅優惠，實行城鄉統一房地產稅。這是因為經過10年的改革和發展，我國房地產市場獲得了極大發展，人民生活和居住條件得到了根本改善，居民經濟和心理承受能力的提升，為全面推行房地產稅創造了條件和可能。用10年時間改革完善房地產稅與黨的十六屆三中全會提出的大致用10年時間完善社會主義市場經濟的改革進程是吻合的。