高頓網校友情提示，*7咸寧會計稅務知識相關內容土地增值稅檢查方法總結如下：
　　一、納稅義務人的檢查
　　(一)法律依據
　　轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例交納土地增值稅。（《土地增值稅暫行條例》第二條）
　　(二)會計核算
　　會計制度規定，土地增值稅通過“應交稅費——應交土地增值稅”科目核算。計提土地增值稅時，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目；上繳時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。
　　(三)常見涉稅問題
　　轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物時，未按規定履行納稅義務。
　　(四)主要檢查方法
　　1.檢查單位“固定資產”和“無形資產”明細賬，了解其擁有的國有土地使用權、地上建筑物及其附著物發生增減變化的情況，發生減少的，要通過土地、房產等管理部門核實被查單位擁有的國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的變化，進一步確定是否轉讓了其擁有的房地產和土地并取得收入，轉讓并取得收入的單位或個人為土地增值稅納稅義務人。
　　2.對不設置賬簿或賬簿記錄不完整的單位和個人，應當深入實際進行調查，通過走訪、詢問土地、房產、受讓方等部門和單位了解被查單位是否發生了有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為，發生轉讓行為并取得收入的單位或個人為土地增值稅納稅義務人。
　　3.對未辦理土地使用權證而轉讓土地的單位和個人，結合“營業外收入”、“其他業務收入”、“資本公積”和“銀行存款”等賬戶，確定是否有未辦理土地使用證而轉讓土地的情況。根據國稅函〔2007〕645號文件的規定：只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。
　　二、征稅范圍的檢查
　　(一)政策依據
　　土地增值稅的征稅范圍為轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物。(《土地增值稅暫行條例》第二條)。
　　征稅范圍的具體劃分，詳見表9-1、9-2、9-3。
　　9-1 土地增值稅征稅范圍

經濟行為

征稅范圍

1．以轉讓方式轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物

1．轉讓國有土地使用權的。

2．取得國有土地使用權進行房屋開發、建造，并出售的。

3．出售存量房地產的。

2．以房地產進行投資、聯營

以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，或是投資聯營企業將上述房地產再轉讓。

3．開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產

房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。

4．合作建房

一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后轉讓的。

9-2 土地增值稅不征稅的范圍

經濟行為

不征稅范圍

1．以繼承、贈與方式轉讓房地產

1．房地產的繼承。

2．房地產的贈與。

2．房地產的出租

1．房地產出租，產權不變更。

2．房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，產權未發生轉移的。

3．房地產的抵押

抵押期間的房地產。

4．房地產的交換

對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核定的。

5．房地產的代建房行為

雖有收入取得，但沒有發生房地產權屬的轉移的。

6．房地產的重新評估

不發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用人也未取得收入的 。

9-3 土地增值稅免征范圍

經濟行為

免征范圍

1．以房地產進行投資、聯營

非從事房地產開發的單位以房地產進行投資、聯營。即投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資，或作為聯營條件將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中。這種行為具有投資的性質，與房地產的出售不同，沒有取得轉讓房地產的收入，按有關規定暫免征收土地增值稅。

2．合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配自用的，暫免征收土地增值稅。

3．國家收回國有土地使用權、征用地上的建筑物及其附著物

因國家收回國有土地使用權、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產權屬發生轉讓的。

4．企業兼并轉讓房地產

對企業在兼并行為中發生的轉讓房地產行為暫免征收土地增值稅

　　(二)常見涉稅問題
　　混淆土地增值稅的征免稅范圍。
　　(三)主要檢查方法
　　1.征稅范圍確認的檢查。檢查“固定資產”、“無形資產”、“銀行存款”等賬戶，核查單位有無轉讓國有土地使用權、地上建筑物等行為的發生。如果發生土地使用權的轉移，還應進一步確定轉讓土地的權屬是否為國家所擁有。轉讓國有土地使用權取得收入的行為應征收土地增值稅；轉讓農村集體所有的土地使用權所取得的收入，不征收土地增值稅。
　　2.土地使用權轉讓與出讓區分的檢查。土地使用權屬轉移包括兩種方式：轉讓與出讓。國有土地使用權的轉讓是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權后，將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與，屬于土地增值稅的征稅范圍。國有土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
　　3.房地產開發企業與非房地產開發企業投資和聯營的檢查。
　　對于房地產開發企業，檢查企業“長期股權投資”等賬戶，發現企業有對外投資和聯營行為，應進一步檢查“開發產品”和“投資性房地產”賬戶，確定企業對外投資和聯營的形式，對于以其建造的商品房對外投資或聯營的，屬于土地增值稅的征稅范圍。
　　對于非房地產開發企業，檢查企業“長期股權投資”、“固定資產”、“無形資產”等明細賬，如果發現以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,應屬于土地增值稅的征稅范圍；凡所投資、聯營的企業從事非房地產開發的,則不屬于土地增值稅的征稅范圍。
　　4.被兼并企業轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的檢查。通過合同、協議、批文等資料和“固定資產”、“無形資產”等賬戶，重點查實國有土地使用權、地上建筑物及其附著物等轉讓行為發生的時間、形式，如果屬于被兼并企業將國有土地使用權、地上建筑物及其附著物轉讓到兼并企業的，暫免征收土地增值稅，其他行為應屬于土地增值稅的征稅范圍。
　　5.搬遷企業土地、房產的檢查。對于有搬遷行為的企業，要詢問企業負責人、財務人員，掌握具體的搬遷情況，查看當地的城市規劃，查實是否因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，對于符合免稅條件的免征土地增值稅。達不到以上條件的，屬于土地增值稅的征稅范圍。
　　三、應稅收入的檢查
　　(一)政策依據
　　1．納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。（《土地增值稅暫行條例》第五條）
　　2．納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認： (1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。(2)由稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。（國稅發〔2006〕187號第三條）
　　(二)常見涉稅問題
　　1.轉讓收入長期掛賬不及時結轉，延遲納稅。
　　2.少報轉讓價格少申報納稅。
　　3.視同銷售行為未申報納稅。
　　4.取得非貨幣收入未按規定計量少申報納稅。
　　5.部分房地產銷售收入不入賬，形成賬外資金少申報納稅。
　　(三)主要檢查方法
　　1.檢查“銀行存款”、“其他應收款”、“應付帳款”、“預收賬款”等賬戶，核實實現的收入是否長期掛帳不及時結轉收入，未按稅法規定的時間申報納稅。
　　2.查閱有關的轉讓合同、協議、評估報告，檢查“主營業務收入”、“其他業務收入”、“固定資產清理”、“銀行存款”等賬戶，查詢房產、土地管理部門及購買方，核實取得的收入是否真實、準確、完整，有無少報收入的情況；在審查核實房地產轉讓收入時，成交價格明顯低于評估價格，又無正當理由的，可以用評估價格來計算征稅。
　　3.視同銷售行為的檢查。主要通過檢查“開發產品”、“固定資產”、“無形資產－土地使用權”等明細賬，結合對合同協議的審查，核實企業是否發生了視同銷售行為；對發生視同銷售行為的，主要檢查賬務處理和收入核算是否準確，是否按規定申報納稅。
　　4.非貨幣收入的檢查。主要查閱銷售合同、轉讓協議，了解取得非貨幣性項目的市場價格，核實非貨幣收入是否全額記入“主營業務收入”、“其他業務收入”等賬戶，入帳的評估價格是否合理。
　　5.房地產轉讓收入完整性的檢查，要從“主營業務收入”、“產成品”、“固定資產清理”等明細賬入手，認真核對合同協議書、評估報告等關聯資料，同時對已售商品房實地查看，登記造冊，逐項帳實核對，分別從數量上、金額上核實商品房銷售收入的準確性。
　　四、扣除項目的檢查
　　(一)政策依據
　　計算增值額的扣除項目：
　　1.取得土地使用權所支付的金額；
　　2.開發土地的成本、費用；
　　3.新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
　　4與轉讓房地產有關的稅金；
　　5財政部規定的其他扣除項目。（《土地增值稅暫行條例》第六條）
　　(二)常見涉稅問題
　　1.虛列開發成本，多計扣除項目金額。
　　2.舊房的重置成本確定不準確，多計扣除項目金額。
　　3.自行擴大加計扣除的適用范圍。
　　(三)主要檢查方法
　　1.取得土地使用權支付金額的檢查
　　（1）重點審查“開發成本”賬戶，查閱和土地交易有關的證明文件及原始憑證，核實土地坐落位置和開發項目是否相符。到財政、土地部門了解國家有關收費政策，正確計算開發項目的繳費金額，核實土地成本歸集項目是否真實、完整。如有返還土地出讓金政策的，應檢查企業“銀行存款”、“開發成本” 等明細賬戶，確定是否存在不入賬加大扣除金額的情況。
　　(2)對分期開發的房地產項目，要結合總體開發規劃實地查看，準確計算總體開發面積。通過檢查“產成品”、“開發成本-土地成本”、“銀行存款”、“主營業務收入”、“主營業務成本”等賬戶，核查已銷房產土地成本的分攤金額是否正確。
　　2.開發土地和新建房及配套設施成本的檢查
　　(1)結合“拆遷協議書”到拆遷戶實地確定拆遷政策和面積，檢查“銀行存款”、“開發成本”明細賬戶，查實有無虛假拆遷、虛報拆遷價格和面積的情況。
　　(2)到統計部門了解開發項目所在地的建安成本單位價格，與開發單位建安成本進行對比，成本差異較大的，要審查建筑合同，查清承建形式、面積、付款方式和時間，查實有無虛報建安成本的情況。
　　(3)檢查房地產轉讓合同，確認公共配套設施的使用方式，如果建成后有償轉讓的，應查看收入賬戶，通過計算收入核實準予扣除的成本、費用。
　　(4)檢查“開發成本”明細賬，并與有關會計憑證核對，核實有無將不屬于開發產品的基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用計入了開發費用的問題，已發生開發費用的分配與結轉是否合理、準確。
　　3.開發土地和新建房及配套設施費用的檢查
　　(1)檢查“開發成本”明細賬和“管理費用”、“銷售費用”賬戶，核實有無加大加計扣除基數的問題。
　　(2)對財務費用中利息支出檢查，要查閱所提供金融機構證明的可靠性，利息是否超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，超過部分和罰息不能扣除。
　　(3)對屬于多個房地產項目共同的成本費用，應核實成本費用分割方法是否正確，已售出房產項目的費用扣除是否準確。
　　4.舊房及建筑物評估價格的檢查
　　(1)重點審核評估文書是否由政府批準設立的房地產評估機構出具，審核房產評估價格是否經稅務部門確認。
　　(2)對舊房重置成本價和成新度的確認。重點核實評估報告中是否包含了土地的評估價值，對包括在內的，應予以剔除，以取得土地使用權的實際支付價款(即歷史成本)計算土地的價值。
　　(3)對納稅人轉讓舊房扣除額的檢查，應確定其土地的受讓價格。審核向土地管理部門補繳土地出讓金金額或取得土地使用權的支付金額，對不能提供已支付地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
　　5.與轉讓房地產有關稅金的檢查
　　(1)結合售房合同，檢查企業“開發成本”和“管理費用”賬戶，檢查有無將非轉讓房地產環節的印花稅計入開發成本重復扣除的情況。
　　(2)檢查“應交稅費”和“其他業務收入”、“營業外收入”等賬戶，核實企業有無將轉讓房地產以外的營業稅應稅項目實現的營業稅金及附加重復扣除。
　　6.財政部規定的其他扣除項目的檢查
　　(1)檢查營業執照，確定企業是否為房地產開發企業，非房地產開發企業不能享受加計扣除。
　　(2)檢查“應交稅費”明細賬和土地增值稅申報表，審查在加計20％扣除時是否將代收費用從計算的基數中剔除。
　　(3)檢查企業的預提費用是否加計扣除，沒有特殊規定的，預提費用不能稅前扣除。
　　五、適用稅率和應納稅額的檢查
　　(一)政策依據
　　1．土地增值稅實行四級超率累進稅率。（《土地增值稅暫行條例》第七條）
　　（見表9-4）
　　表9-4 土地增值稅稅率、稅額表

表9-4 土地增值稅稅率、稅額表

檔次

級 距

稅率

速算扣除系數

稅額計算公式

說 明

1

增值額未超過扣除項目金額50%的部分

30%

0

增值額×30%

扣除項目指取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。

2

增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分

40%

5%

增值額×40%－扣除項目金額×5%

3

增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分

50%

15%

增值額×50%－扣除項目金額×15%

4

增值額超過扣除項目金額200%的部分

60%

35%

增值額×60%－扣除項目金額×35%

 

　　2．開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。（國稅發〔2006〕187號*9條）
　　(二)常見涉稅問題
　　1.增值額和扣除項目的計算不正確，導致適用稅率和速算扣除系數錯誤。
　　2.未準確劃分普通住宅和非普通住宅，導致土地增值稅計算錯誤。
　　(三)主要檢查方法
　　1.在核實納稅人增值額與扣除項目金額的基礎上，計算出增值率，并據以確定適用稅率、速算扣除系數，與企業申報的增值率、適用稅率和速算扣除系數進行核對，檢查申報土地增值稅適用稅率和稅額是否正確。
　　2.對照財稅〔2006〕141號文件中規定的普通住房標準，實地核實普通住宅和非普通住宅劃分的真實性，有無把非普通住宅按照普通住宅申報土地增值稅。
　　六、土地增值稅的預繳及清算條件的檢查
　　(一)政策依據
　　1．納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。（《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條）
　　2．國稅發〔2006〕187號文件第二條的相關規定：
　　土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。具體清算條件為：
　　(1)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
　　①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
　　②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
　　③直接轉讓土地使用權的。
　　(2)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
　　①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
　　②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
　　③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
　　④省稅務機關規定的其他情況。
　　(二)常見涉稅問題
　　1.房地產開發公司取得預售收入，不預繳土地增值稅。
　　2.項目竣工結算以后，未及時進行土地增值稅清算。
　　3.項目滾動開發，不及時清算已經完工的項目。
　　(三)主要檢查方法
　　1.對土地增值稅預繳的檢查
　　(1)檢查“預收賬款”、“應交稅費-土地增值稅”等賬戶，與當期土地增值稅納稅申報表進行核對，核實取得的預售收入是否及時、全額預繳了土地增值稅。
　　(2)結合“預收賬款”明細賬和銷售合同，核實住宅、辦公和土地使用權轉讓取得的收入金額，審核適用不同預征率項目間的收入是否分別核算，分別預繳。
　　(3)檢查“其他業務收入”、“營業外收入”和往來賬戶，查實有無把收取的各種定金、訂金、合同保證金計入以上賬戶，不做預售收入，不計算預繳土地增值稅。
　　2.對土地增值稅清算條件的檢查
　　(1)檢查房地產開發企業開發項目的預售許可證期限是否已滿三年，滿三年的開發項目是否按稅務機關的要求進行土地增值稅清算。
　　(2)檢查房地產開發企業已整體轉讓房地產項目或轉讓的房地產建筑面積是否占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，超過85%以上是否按稅務機關的要求進行土地增值稅清算。
　　(3)檢查“無形資產”、“銀行存款”、“應交稅費”等賬戶，核查有無直接轉讓土地使用權行為，直接轉讓土地使用權行為是否按規定進行土地增值稅清算。
　　(4)結合審批的房地產開發項目，檢查“預收賬款”、“開發成本”明細賬，核實房地產開發項目是否分期開發，并分別核算收入成本，是否以分期項目進行土地增值稅清算。
 　　　　
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