房地產開發企業自持的存貨轉為固定資產需要繳
2022-02-15
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老師回答
答：該業務是企業用自己的存貨轉為固定資產，不是企業銷售房產，房產的所有權沒有發生轉移。所以，根據財稅[2016]36號文、國稅函[2008]828號文和《契稅暫行條例》的規定，不需要繳納增值稅、企業所得稅和契稅。
此業務由于房產沒有用于銷售，根據國稅發[2009]91號第十九條第（二）款規定，不需要繳納土地增值稅。
由于企業需要使用該不動產，涉及到產權的變更，所以，根據《房產稅暫行條例》和《城鎮土地使用稅暫行條例》的規定，需要繳納房產稅和城鎮土地使用稅。
__________
相關規定：
《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》
第十四條下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：
（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
（三）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）
一、企業發生下列情形的處置資產，除將資產轉移至境外以外，由于資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算。
（三）改變資產用途（如，自建商品房轉為自用或經營）；
《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發[2009]91號）
第十九條非直接銷售和自用房地產的收入確定
（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
《契稅暫行條例》
第一條在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。
第二條本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：
（一）國有土地使用權出讓；（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；（三）房屋買賣；（四）房屋贈與；（五）房屋交換。前款第二項土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。
《房產稅暫行條例》
第二條房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。
前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。
《城鎮土地使用稅暫行條例》
第二條在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。
前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。
第三條土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。
前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區、直轄市人民政府根據實際情況確定。
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