土地增值稅的入賬處理涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，主要包括計(jì)算、記錄會(huì)計(jì)分錄、繳納稅款以及核銷(xiāo)稅款等步驟。
一、計(jì)算土地增值稅
首先，需要根據(jù)土地增值額和適用稅率來(lái)計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。土地增值稅的計(jì)算方法較為復(fù)雜，涉及到土地使用年限、土地估價(jià)、稅率等多個(gè)因素。通常，需要先計(jì)算出增值率(即增值額占扣除項(xiàng)目的比例)，然后確定適用稅率，最后計(jì)算應(yīng)納稅額。
二、記錄會(huì)計(jì)分錄
將計(jì)算出的土地增值稅作為負(fù)債記入會(huì)計(jì)分錄。
計(jì)提土地增值稅時(shí)：
借：稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅
預(yù)繳土地增值稅時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅
貸：銀行存款
三、繳納稅款
企業(yè)在計(jì)提土地增值稅后，應(yīng)按時(shí)向稅務(wù)部門(mén)申報(bào)并繳納稅款。
四、核銷(xiāo)稅款
在稅款繳納后，根據(jù)完稅憑證，將已繳納的稅款從“應(yīng)交稅費(fèi)”科目中轉(zhuǎn)出，記入“已交稅費(fèi)”科目。這一步確保了會(huì)計(jì)記錄的準(zhǔn)確性和完整性。
五、特殊情況處理
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅：當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅。此時(shí)，預(yù)繳的稅金不能計(jì)入當(dāng)期損益，因?yàn)槭杖胛茨艽_認(rèn)，待預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入時(shí)，再計(jì)提土地增值稅并計(jì)入當(dāng)期損益。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)喝羝髽I(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)連同地上建筑物及其他附著物一并在“固定資產(chǎn)”科目或“在建工程”等科目核算的，需借記相應(yīng)科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”。若土地使用權(quán)在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算的，則按實(shí)際收到的金額借記“銀行存款”，按應(yīng)繳的土地增值稅貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”，同時(shí)沖銷(xiāo)土地使用權(quán)賬面價(jià)值。
計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目主要包括：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。
2.開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用。
3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
免征土地增值稅：
1.以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
2.對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。
3.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的。
4.因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。
5.因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的。
6.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的。
7.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，居住滿(mǎn)五年或五年以上的，免予征收土地增值稅;居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收土地增值稅。
