問(wèn)：一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，新建了一幢辦公樓，賬上已經(jīng)將開發(fā)成本歸集，但沒有象制造企業(yè)一樣，將已完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)入到產(chǎn)成品。然后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和一家商貿(mào)企業(yè)合資組建一家新的商貿(mào)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以這棟辦公樓作為出資，占有90%的股份。請(qǐng)問(wèn)專家：
1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以辦公樓作為出資，是否應(yīng)做視同銷售處理？如何做財(cái)務(wù)處理？
2、該項(xiàng)業(yè)務(wù)中，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及哪些稅收？
3、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在沒有象制造企業(yè)一樣，將已完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)入到產(chǎn)成品以后，再進(jìn)行投資，是否不符合相關(guān)規(guī)定？正確的做法應(yīng)該怎么做？
請(qǐng)專家解答，并請(qǐng)?zhí)峁┫嚓P(guān)的法規(guī)依據(jù)。
答：一、該房地產(chǎn)企業(yè)將所開發(fā)的辦公樓用于對(duì)外投資所涉及的稅收問(wèn)題
該房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行投資的行為在土地增值稅、企業(yè)所得稅上應(yīng)作視同銷售處理，此外還涉及印花稅。
1、土地增值稅視同銷售的政策規(guī)定
國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
2、企業(yè)所得稅視同銷售的政策規(guī)定
國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。
確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?br>（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)）文件規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和對(duì)外投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。
3、印花稅
《公司法》第二十八條規(guī)定，以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。
因此，貴公司以開發(fā)的會(huì)所作為投資，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。同時(shí)，涉及立據(jù)人按所載金額萬(wàn)分之五繳納"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"的印花稅。
4、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）文件規(guī)定：以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。
該房地產(chǎn)企業(yè)投資行為如屬于上述情形，不負(fù)有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)。
二、有關(guān)財(cái)務(wù)處理問(wèn)題的解釋
1、對(duì)于企業(yè)以尚未結(jié)轉(zhuǎn)至"存貨/開發(fā)產(chǎn)品"科目的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，目前財(cái)務(wù)、稅務(wù)相關(guān)政策尚無(wú)限制性規(guī)定。
2、有可能面臨的問(wèn)題
由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)本身的復(fù)雜性，一般情況下同期開發(fā)項(xiàng)目均涉及到大量間接成本、共同成本的分?jǐn)倖?wèn)題，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用尚在"存貨/開發(fā)成本"中核算，未結(jié)轉(zhuǎn)至"存貨/開發(fā)產(chǎn)品"科目時(shí)，一般情況下各開發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用發(fā)生情況難以清晰界定，因此進(jìn)行對(duì)外投資時(shí)，將面臨投資成本難以清晰界定的問(wèn)題。
但如果開發(fā)企業(yè)在成本歸集方面較為清晰，在設(shè)置成本核算對(duì)象時(shí)即能將用于投資的辦公樓項(xiàng)目單獨(dú)核算，所發(fā)生的間接成本、共同成本也能及時(shí)分?jǐn)偅敲丛撧k公樓的成本應(yīng)該能夠較為清晰的進(jìn)行財(cái)務(wù)反映，相應(yīng)長(zhǎng)期股權(quán)投資的成本也能夠清晰的界定。
3、關(guān)于賬務(wù)處理
該企業(yè)將所開發(fā)的辦公樓進(jìn)行投資可采用兩種形式，即以存貨（開發(fā)產(chǎn)品或在建開發(fā)產(chǎn)品）直接投資；或?qū)㈤_發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，再以固定資產(chǎn)進(jìn)行投資。具體核算請(qǐng)根據(jù)企業(yè)目前采用的會(huì)計(jì)制度，參考新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則"投資"一章中關(guān)于以實(shí)物資產(chǎn)對(duì)外投資的核算要求進(jìn)行相關(guān)財(cái)務(wù)處理。
需要說(shuō)明的是，該房地產(chǎn)企業(yè)在將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)再用于對(duì)外投資的情形，土地增值稅、企業(yè)所得稅仍要進(jìn)行視同銷售處理。